Die Immobilienfinanzierung leicht gemacht: Ihr Wegweiser zum Traumhaus

Was ist der Zinssatz?

Bei einer Immobilienfinanzierung stellt dir die Bank einen Baukredit zur Verfügung, der einen wesentlichen Teil des benötigten Kapitals abdeckt. Den restlichen Teil bringst du selbst durch Eigenkapital in Form von Ersparnissen und Rücklagen ein. Der Kredit wird üblicherweise in monatlichen Raten zurückgezahlt. Am häufigsten kommt dabei das Annuitätendarlehen zum Einsatz, bei dem du jeden Monat einen festen Betrag zahlst, der sowohl Zinsen als auch Tilgung umfasst. Neben dem Annuitätendarlehen gibt es auch andere Finanzierungsformen. Eine davon ist das tilgungsausgesetzte Darlehen in Kombination mit einem Bausparvertrag. Diese Variante kann unter bestimmten Umständen Vorteile bieten, wie zum Beispiel eine höhere Planungssicherheit.

Der Zinssatz ist im Grunde genommen die "Gebühr", die du jeden Monat an die Bank zahlst, um ihr Geld zu leihen. In den Angeboten wirst du sowohl den Sollzinssatz als auch den Effektivzinssatz finden. Für die Berechnung deiner monatlichen Zinsen ist der Sollzinssatz relevant. Angenommen, du hast ein Darlehen von 200.000 Euro aufgenommen und zahlst 3,6% Zinsen pro Jahr. Das entspricht einem monatlichen Zinssatz von 0,3% (3,6% / 12 Monate). Deine monatlichen Zinsen betragen daher 600 Euro (200.000 Euro x 0,3%). Der Zinssatz wird von vielen Faktoren beeinflusst:

• Das allgemeine Zinsniveau: Die Bank, die dir den Kredit gewährt, leiht sich selbst Geld auf dem Bankenmarkt und muss dafür Zinsen zahlen. Dies ist quasi der Einkaufspreis der Bank. Ist dieser hoch, kann die Bank dir nur einen hohen Zinssatz anbieten. Ist er niedrig oder sogar negativ, wie es zeitweise der Fall war, sind die Zinsen für dich besonders günstig.
• Der Beleihungsauslauf: Der Beleihungsauslauf ist der Prozentsatz des Immobilienwerts, der durch den Kredit finanziert wird. Wenn du zum Beispiel eine Immobilie für 200.000 Euro kaufst und 160.000 Euro davon durch die Bank finanziert werden, beträgt der Beleihungsauslauf 80%. Für die Bank bedeutet ein hoher Beleihungsauslauf ein höheres Risiko. Wenn sie zum Beispiel 90% der Immobilie finanziert und die Immobilienpreise um 15% fallen, ist der Wert der Immobilie niedriger als die ausstehende Kreditsumme. Dieses Risiko lässt sich die Bank durch einen höheren Zinssatz bezahlen. Es lohnt sich also, mehr Eigenkapital zu investieren. Informiere dich unbedingt über die sogenannte Zinstreppe.

Tilgungssatz

Der Tilgungssatz ist ein zentraler Aspekt deiner Immobilienfinanzierung. Er gibt an, wie viel Prozent deines Darlehens du jährlich zurückzahlst. Bei einem Annuitätendarlehen spricht man oft von der "anfänglichen jährlichen Tilgung". Nehmen wir an, du hast ein Darlehen über 200.000 Euro mit einer anfänglichen Tilgung von 1,2% pro Jahr. Das bedeutet, du zahlst im ersten Monat 200 Euro zurück (1,2% / 12 Monate x 200.000 Euro). Zum Beginn des zweiten Monats beträgt deine Restschuld dann 199.800 Euro. Das Gute daran ist, dass der ausstehende Kreditbetrag jeden Monat sinkt. Dadurch zahlst du auch immer weniger Zinsen. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate gleich, aber der Tilgungsanteil steigt mit der Zeit, während der Zinsanteil sinkt. So tilgst du dein Darlehen effektiv und erhöhst deinen finanziellen Spielraum Schritt für Schritt.

Zinsbindungsfrist

Wenn du eine Immobilienfinanzierung abschließt, entscheidest du dich für eine bestimmte Zinsbindungsfrist. In Deutschland sind gängige Zeiträume 10, 15 oder 20 Jahre. Während dieser Frist bleibt der Zinssatz unverändert, was dir Planungssicherheit bietet, da weder die Bank noch du den Zinssatz ändern können. Allerdings bedeutet eine 10-jährige Zinsbindungsfrist nicht, dass dein Kredit nach 10 Jahren vollständig abbezahlt ist. Nach Ablauf dieser Frist hast du normalerweise noch eine Restschuld und benötigst eine Anschlussfinanzierung. Dabei wird der bestehende Kredit neu verhandelt, und du kannst die Bank wechseln. Der Zinssatz richtet sich dann jedoch nach dem aktuellen Marktzinssatz.

Wieviel Immobilienfinanzierung kann ich mir leisten?

„Wie viel Kredit kann ich mir leisten?“ ist die erste und vielleicht sogar wichtigste Frage auf deinem Weg zum Eigenheim. Schließlich musst du die monatliche Rate deines Baukredits über 10 Jahre stemmen können. Deshalb solltest du dein Kaufbudget mit Sorgfalt berechnen, um das passende Budget für dich und deine finanzielle Ausgangslage zu finden.

Folgende Sachen solltest du bei der Berechnung deines Kaufbudgets in Betracht ziehen:

• Nettogehalt des Haushalts: Der Bruttolohn abzüglich Sozialbeiträge, Einkommensteuer und Krankenkassenbeiträge.
• Lebenshaltungskosten: Welche monatlichen Ausgaben hast du und was bleibt am Ende des Monats übrig? Sollte es Schwankungen in den Kosten über das Jahr hinweg geben, nutze den Durchschnittswert zur Berechnung. Die Auflistung sollte so genau wie möglich sein, damit du gut abschätzen kannst, ob du dir die monatliche Rate ohne Probleme leisten kannst.

Wie beantrage ich eine Immobilienfinanzierung?

Sobald du ein Angebot ausgewählt hast, wird dein Kreditantrag bei dem jeweiligen Kreditgeber eingereicht. Der Prozess ist der gleiche, unabhängig davon, ob du den Kredit direkt bei einer Bank oder über einen Kreditvermittler beantragst. In der Regel erhältst du eine Liste mit benötigten Unterlagen. Sobald du das passende Angebot gefunden hast, wird dein Antrag bei dem jeweiligen Kreditgeber eingereicht. Der Prozess ist gleich, egal ob du es direkt bei einer Bank oder über einen Vermittler einreichst.

Welche Unterlagen brauche ich für den Kreditantrag?

Die genauen Unterlagen, die du für den Kreditantrag benötigst, können von Bank zu Bank variieren. Aber im Großen und Ganzen fallen die benötigten Nachweise in zwei Kategorien:

1. Unterlagen, die dich betreffen:

   Die Bank möchte sicherstellen, dass du dir die Immobilie mit deinem Einkommen auch leisten kannst. Daher wird sie von dir Einkommensnachweise, eventuell auch Rentenbescheinigungen und Nachweise über dein Eigenkapital sehen wollen.

2. Unterlagen, die die Immobilie betreffen:

   Als Sicherheit für den Kredit zieht die Bank deine Immobilie heran. Daher ist es für sie wichtig, die Immobilie zu kennen. Neben einem aktuellen Grundbuchauszug wird die Bank bei Bestandsimmobilien Grundrisse und Wohnflächenberechnungen sehen wollen, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung und bei Neubauten eine Baubeschreibung.

Wie kann ein Vermittler helfen?

Ein guter Vermittler spielt eine entscheidende Rolle bei deiner Immobilienfinanzierung. Er begleitet dich nicht nur beim Sammeln der benötigten Unterlagen, sondern steht dir von Anfang bis zum Ende deiner Finanzierung zur Seite.

• Budgetberatung und Finanzierungsoptionen:

  Der Vermittler hilft dir dabei, ein realistisches Budget für dein Eigenheimprojekt zu ermitteln und berät dich zu den verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten.

• Optimierung der Konditionen:

  Ein erfahrener Vermittler verhandelt mit Banken und anderen Finanzierungsinstituten, um die besten Konditionen für dich zu erzielen. Dies kann niedrigere Zinssätze, günstigere Tilgungsbedingungen und flexiblere Rückzahlungsoptionen beinhalten.

• Unterstützung bei der Dokumentation:

  Der Vermittler unterstützt dich bei der Zusammenstellung und Überprüfung aller erforderlichen Dokumente.

• Beantwortung deiner Fragen:

  Im gesamten Prozess steht dir dein Vermittler als persönlicher Ansprechpartner zur Verfügung und beantwortet deine Fragen und Unklarheiten.

• Begleitung bis zum Abschluss:

  Selbst nach der Genehmigung der Finanzierung bleibt der Vermittler an deiner Seite, um sicherzustellen, dass die Auszahlung reibungslos verläuft und alle abschließenden Formalitäten erfüllt werden.

Ein Vermittler bietet eine umfassende Unterstützung, die weit über die bloße Vermittlung eines Darlehens hinausgeht. Er steht dir als Berater zur Seite und hilft dir, die bestmögliche Finanzierung für dein Eigenheim zu finden.

Wie lange dauert es bis eine Entscheidung fällt?

Wie lange es dauert bis die Bank nach erhalten der nötigen Unterlagen eine Entscheidung trifft hängt immer davon ab wie kompliziert dein Fall ist. Wenn ein Ehepaar mit festen Jobs eine Eigentumswohnung finanzieren wollen und 20% Eigenkapital mitbringen kann die Entscheidung in einigen Tagen getroffen werde, wenn wiederum eine Selbständige Person ohne regelmäßiges Einkommen oder mit einer hohen Kreditsumme Finanzieren will kann sich das schon über einige Wochen ziehen. Auch wenn dein Darlehen 400.000€ überschreitet kann es zu längeren Bearbeitungszeiten kommen. Denn bei einer Summe in dieser Höhe wird in der Regel ein Experte von der Bank beauftragt, der deine Immobilie bewertet. Dieser Vorgang ist für dich jedoch ohne kosten. In speziellen Fällen benötigt die Bank weitere Unterlagen um eine Kreditentscheidung zu treffen.

Was passiert nach der Kreditentscheidung?

Die Bank hat deinen Antrag gründlich geprüft und dir grünes Licht gegeben? Super, in dem Fall wird dir die Bank den fertigen Vertrag zukommen lassen. Du hast dann 1-2 Wochen Zeit dir den Vertrag gründlich durchzulesen und Unterschrieben zurück zu schicken.

Was passiert, wenn mein Kreditantrag abgelehnt wird?

Es kommt vor, dass die Bank deinen Antrag ablehnt oder höhere Zinsen verlangt. Grund dafür ist das die Bank den Beleihungswert (Summe, die die Bank bei Verkauf oder Versteigerung der Immobilie bekommt) deiner Immobilie niedriger einschätzt als du es tust. Das führt dazu, dass du auf der Zinstreppe nach oben rutscht. (Erfahre hier mehr über die Zinstreppe) Sollte es dazu kommen hast du mehrere Möglichkeiten dem ganzen entgegen zu wirken. Eine Möglichkeit ist, dass du mehr Eigenkapital oder andere Sicherheiten wie eine andere Immobilie in die Finanzierung einbringst und somit deine Position auf der Zinstreppe veränderst.